La millora de l’accés a l’habitatge s’ha convertit els últims anys en un dels principals reptes de les grans ciutats, on les condicions d’accés a un habitatge digne han empitjorat. En aquest sentit, l’excés de pisos buits en grans ciutats és vist sovint com un obstacle per a l’accés a l’habitatge.
El mes d’octubre passat el govern espanyol va publicar l’avantprojecte de la nova llei d’habitatge, que pretén millorar les condicions d’accés al parc residencial. Entre altres mesures, l’avantprojecte contempla incorporar una clara definició del que és un habitatge buit. D’aquesta manera es busca facilitar que els ajuntaments puguin aplicar, si ho desitgen, un recàrrec de l’IBI als pisos buits. En aquest article parlem de la desocupació del parc d’habitatges: com es mesura la desocupació? Per què hi ha pisos buits? Quines conseqüències té la implementació d’un impost als pisos buits? Per aquesta última pregunta em basaré en el meu article (Segú, 2020) sobre el cas francès.
Un primer repte important quan parlem de pisos buits és poder comptabilitzar-los. A l’Estat espanyol no existeix un indicador consistent i regular del nombre de pisos buits que permeti comptabilitzar-los anualment. L’única font de dades disponible és el cens d’habitatges de l’INE, que s’elabora cada 10 anys. Segons el cens de 2011 (el més recent), a Espanya hi havia un 13% de pisos buits a tot l’estat, un 11% als municipis de més de mig milió d’habitants i un 10% a les ciutats de Madrid i Barcelona. Els resultats del nou cens del 2021 encara no estan disponibles.
Aquestes xifres semblen indicar que el nombre de pisos buits representa una part important de l’estoc d’habitatge, fins i tot en grans ciutats. No obstant això, s’ha posat en dubte la validesa d’aquestes dades (provinents d’una enquesta al 8% de la població) sobretot després del cens de pisos buits que va dur a terme l’Ajuntament de Barcelona el 2015. Els resultats d’aquest cens estimaven que els pisos buits representaven un 1,5% del parc d’habitatges analitzat. Així doncs, a hores d’ara no sabem del cert quants pisos buits hi ha a Espanya. La nova llei d’habitatge pot representar un avenç important si permet definir i mesurar de forma conseqüent el nombre de pisos buits.
Un alt percentatge de pisos buits a les grans ciutats pot semblar contradictori. En efecte, si tenim en compte que la demanda d’habitatge continua creixent i que l’oferta hi respon de manera més lenta és paradoxal que s’observin uns índexs d’habitatges urbans buits tan elevats com els que presenta el cens de l’INE. Què explica doncs la presència de pisos buits? La primera raó és l’existència de friccions de mercat. Per exemple, com que els habitatges són béns heterogenis, els consumidors i els venedors han de dedicar temps a un procés de cerca costós. De la mateixa manera, les transaccions immobiliàries impliquen costos de transacció (impostos o comissions) i es realitzen en un entorn d’incertesa, fet que implica un grau de negociació. Tots aquests factors fan que un cert grau de desocupació friccional sigui normal, es tracta d’una desocupació involuntària.
No obstant això, la desocupació també pot ser voluntària i fruit d’una decisió racional del propietari. Per exemple, en un context de forta protecció del lloguer, un propietari pot preferir deixar un pis buit en lloc de llogar-lo si tem el risc d’impagament. De la mateixa manera, si la incertesa sobre l’evolució dels preus o els lloguers és alta, un propietari pot decidir esperar abans de vendre o llogar i tenir el pis buit durant un període més llarg. És aquesta mena de desocupació voluntària o inactivitat del mercat d’habitatge la que es pot veure reduïda per un impost als pisos buits.
Des del punt de vista de les polítiques públiques és important saber quines són les conseqüències esperades de la implementació d’un impost als pisos buits. Per respondre a aquesta pregunta ens podem fixar en el cas francès, en què alguns municipis han estat subjectes a aquesta mena d’impost des de 1999. En el meu article, publicat al Journal of Public Economics el 2020, analitzo de forma empírica quines van ser les conseqüències d’aquest impost.
En l’article exploto la variació quasiexperimental donada pel fet que l’impost es va aplicar en un grup limitat de municipis francesos. Aquest aspecte em permet implementar una estratègia de doble diferència. En concret, comparo els municipis en els quals es va establir l’impost amb un grup de control creat a partir de municipis en què no s’hi va establir, però que presenten el màxim de característiques demogràfiques comunes amb el grup de tractament. Aquesta estratègia em permet identificar l’efecte causal de la introducció d’un impost sobre el percentatge d’habitatges buits.
Un avantatge destacable del context francès és l’existència d’un impost alternatiu, l’impost de residència (taxe d’habitation, en francès), que permet mesurar perfectament el nombre de pisos buits. L’impost de residència és un impost municipal que han de pagar tots els residents, ja siguin propietaris o llogaters i tant si es tracta de residències principals com secundàries. Gràcies a aquest impost es poden mesurar els pisos buits amb la simple resta de l’estoc total d’habitatges menys els habitatges que paguen l’impost de residència.
Per a quantificar aquest impacte, estimo diverses regressions on comparo l’evolució entre 1999 i 2001 per als dos grups. Els resultats indiquen que l’impost ha contribuït a una disminució del 13% de la taxa d’habitatges buits entre 1997 i 2001 (la taxa ha baixat en 0,8 punts percentuals). Aquest resultat és robust a l’ús de diferents especificacions, al canvi del grup de control i a diverses altres proves de robustesa.
Finalment, en l’última secció de l’article, analitzo la incidència de l’impost sobre altres variables i constato que la majoria dels habitatges que abans estaven buits s’han convertit en residències principals. En canvi, el percentatge de residències secundàries s’ha mantingut constant. Pel que fa a l’impacte de l’impost en l’oferta d’habitatges, no s’observa cap reducció important en la proporció d’habitatges nous a les zones de tractament. A continuació, avaluo la incidència en la mobilitat de les llars, mesurada pels canvis de propietat, i trobo que existeix un augment feble però significatiu de la taxa de mobilitat en els municipis on s’ha establert l’impost. Això suggereix que l’impost pot ajudar a dinamitzar els mercats d’habitatge locals. Finalment, els meus resultats també indiquen que la majoria dels habitatges que abans estaven buits s’han reintroduït al mercat a través del mercat de lloguer.
En conclusió, els resultats d’aquest article mostren que un impost als pisos buits pot contribuir a la reducció de la taxa de desocupació tot dinamitzant el mercat de l’habitatge. Com dèiem a la primera part de l’article, un repte important per al cas espanyol serà trobar una manera consistent i regular de mesurar el nombre d’habitatges buits. Una possibilitat consistiria a utilitzar l’IBI per a recollir aquesta informació. En concret, es tractaria de demanar als propietaris que declaressin l’ús de cada una de les seves propietats tot aportant les proves adequades. Per exemple, si es tracta d’una residència principal es pot aportar el document del padró que ho acrediti, si es tracta d’un pis en lloguer, el contracte de lloguer, etc. A partir d’aquesta informació, els ajuntaments podrien decidir de forma més informada si apliquen el recàrrec de l’IBI als pisos buits, en cas que considerin que n’hi ha en excés.
El problema no són els pisos buits, sinó els salaris/feina de la gent.