El mercat del lloguer d’habitatges és un element clau i tot un repte en la política econòmica. És un bé d’inversió per als arrendadors —el 15,6% dels quals són grans propietaris a Catalunya— i alhora un bé social per als llogaters. En els darrers anys, el comportament del mercat de lloguer presenta dos grans trets: una tendència alcista del preu del lloguer i unes importants diferències territorials en termes de preu i de dinamisme del mercat (pes relatiu dels habitatges de lloguer, oferta i demanda d’habitatges, etc.). La incidència d’aquestes divergències sobre les economies pot ser significativa, en condicionar els mecanismes d’ajust disponibles (Rubio, M., 2011).
Segons les dades de l’Índex de Lloguer d’Habitatges del Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana, a Catalunya el preu del lloguer mitjà per metre quadrat ha augmentat un 13% entre 2015 i 2018 (a Espanya un 10%), i en els municipis catalans el preu va des de només 1,05 €/m2 fins a 11,95 €/m2 mensuals de mitjana, el 2018. La teoria econòmica evidencia que el preu del lloguer augmentarà impulsat per un augment de la demanda.Per tant, analitzar els factors socioeconòmics i físics que determinen la demanda i el preu del lloguer, i com afecten el territori, serà clau per a un correcte disseny de les polítiques econòmiques en aquest àmbit. Per al cas concret de Catalunya, l’estudi en què es basa aquest apunt presenta evidència sobre aquesta qüestió. A través d’una estimació pel mètode de la regressió ponderada geogràficament (figura 1) s’evidencia que alguns dels determinants que tenen un impacte positiu sobre el preu del lloguer són la renda, el creixement de la població, la densitat poblacional i la proporció de població estrangera. Per exemple, per a un augment de la renda mitjana d’un municipi de l’1%, el preu del lloguer augmentaria de mitjana un 0,48%. Contràriament, un pitjor estat de conservació dels edificis, la seva antiguitat, la superfície dels habitatges, la proporció de població sense estudis postobligatoris i la proporció de població que viu de lloguer, tindrien un efecte negatiu sobre el preu del lloguer. Així, un baix nivell educatiu i el fet de viure de lloguer són indicadors d’un entorn de major pobresa, relacionats negativament amb el preu del lloguer, ja que si augmenta en un 1% la proporció de població sense estudis postobligatoris i la proporció de població que viu de lloguer, el preu del lloguer disminuiria un 0,84% i un 0,39%, respectivament.
D’una altra banda, és fàcil pensar que aquestes variables podrien no tenir el mateix impacte a tot Catalunya, donades les diferències territorials tant en el preu del lloguer com en l’entorn socioeconòmic dels municipis catalans. Per contrastar-ho, s’aplica el test de Montecarlo, el qual demostra que diverses variables tenen un impacte que varia pel territori: la superfície dels habitatges llogats, els edificis amb bones instal·lacions, la densitat poblacional, la proporció de població estrangera i la llogatera (figura 2). La literatura internacional sobre aquest tema, tot i que escassa, demostra resultats molt similars, com ara Wang et al. (2021) per a la ciutat de Guangzhou (Xina).
Per exemple, a la figura 2 s’observa que una millora en les instal·lacions dels edificis faria disminuir el preu del lloguer a les províncies de Tarragona i Lleida, mentre que a Barcelona i Girona el faria incrementar, i a més l’impacte seria de menor magnitud. Cal destacar que un augment del nombre d’edificis amb bones instal·lacions es donaria per la construcció de nous edificis o bé per la renovació dels existents. Un augment de l’oferta d’habitatges a Tarragona i Lleida podria fer disminuir el preu del lloguer, ja que la demanda no exerceix gaire pressió en aquestes zones. En canvi, a Barcelona i Girona, on la demanda és més gran i exerceix una notable pressió a l’alça sobre el preu del lloguer, l’entrada al mercat de nous habitatges —que surten al preu actual de mercat, més elevat que el preu dels habitatges ja llogats— faria augmentar el preu mitjà del lloguer al territori. Igualment, la densitat poblacional tampoc té un impacte global, sinó que afecta amb major magnitud Tarragona i Lleida. Aquí, la densitat poblacional és relativament baixa, i per tant té més marge de creixement i d’impulsar el mercat de lloguer, que es troba en un punt de desenvolupament diferent al dels territoris amb major demanda, com Barcelona i Girona.
Figura 2. Coeficients de les variables explicatives amb heterogeneïtat espacial del model GWR
Per un altre costat, l’efecte de la població estrangera sobre el preu del lloguer és positiu a tot Catalunya, ja que és un col·lectiu amb major preferència per l’habitatge de lloguer, però l’impacte és superior a les zones on el preu de l’habitatge és més elevat i, per tant, la compra d’un habitatge és menys assequible. L’impacte de la proporció de població que viu de lloguertambé és major a les ciutats amb més demanda. Tal com preveu la literatura, un augment de la població que viu de lloguer faria disminuir el preu, ja que és un indicador de menor poder adquisitiu i alhora d’un entorn menys desitjable per viure-hi. Per tant, allà on aquesta variable té més impacte (les àrees blaves del mapa), la major presència de població que viu de lloguer està més relacionada amb factors de pobresa.
En conclusió, els resultats indiquen que el preu del lloguer està altament relacionat amb les condicions socioeconòmiques del territori en qüestió. La renda i el dinamisme de la població, com ara el creixement, la densitat poblacional i la immigració, semblen ser els factors socioeconòmics que més fan augmentar el preu del lloguer. Tanmateix, qüestions que indiquen un entorn socioeconòmic menys favorable, com ara un baix nivell educatiu o un alt percentatge de població que viu de lloguer, així com una mala conservació dels habitatges, farien baixar el preu del lloguer. A més, als territoris amb major pressió de la demanda, el preu del lloguer seria més sensible a un augment de la població estrangera i de la població llogatera, mentre que a les zones amb menor demanda la pressió poblacional i l’oferta d’habitatges tindrien més impacte sobre el preu. La política econòmica hauria d’anar encaminada a augmentar el nombre d’habitatges assequibles en àrees amb bons entorns socioeconòmics, per tal de reduir la segregació socioespacial, així com cap a la descentralització de l’activitat econòmica per tot el territori per reduir la pressió de la demanda en l’àrea metropolitana de Barcelona i els voltants.
La imatge de capçalera està subjecta a llicència Creative Commons
