El maig de 2021, el Consell de Treball, Econòmic i Social de Catalunya (CTESC) va aprovar un ampli informe sobre el dret a l’habitatge. L’informe pretén fer una aproximació als principals problemes per accedir i mantenir l’habitatge a Catalunya, entre els quals es mostra com a especialment rellevant el creixement sostingut del preu de l’habitatge per sobre de la renda familiar disponible des del 2004, especialment per a les unitats familiars que viuen en habitatges de lloguer. L’informe té en compte diverses perspectives: social, històrica, jurídica, política i econòmica. A partir de les conclusions de l’informe, s’aporten 141 recomanacions adreçades al Govern, consensuades per tots els membres del CTESC, amb l’objectiu de fer efectiu aquest dret.
En aquest article, es fa referència a un dels capítols de l’informe, “experiències per fer efectiu el dret a l’habitatge”[1]. Ateses les dificultats d’accés i manteniment de l’habitatge a Catalunya, l’anàlisi de les experiències de diversos àmbits territorials pot servir de referència o d’inspiració a la política d’habitatge a Catalunya per millorar la realitat del país en aquest àmbit, sempre tenint en compte els condicionants i limitacions per a la seva possible extrapolació al context català.
En aquest sentit, cal ressaltar que diversos països europeus tenen un parc d’habitatge significatiu que es manté fora del mercat i que conserva la naturalesa d’habitatge social[2], la qual cosa permet atendre les necessitats residencials de la població i a la vegada actua com un fre al preu de l’habitatge en general (un exemple paradigmàtic és el de Viena). Per contra, el parc públic és molt reduït a Catalunya en l’actualitat[3]. En aquest context, diverses experiències poden servir de referència per augmentar l’oferta d’habitatge més assequible a Catalunya[4]:
Les experiències de col·laboració publicoprivada tracten d’impulsar la participació del sector privat a través de diverses fórmules financeres i fiscals (constitució de garanties, subsidis a la promoció o facilitats d’accés al sòl edificable). A Nova York, s’ofereix una bonificació a la promoció per augmentar la densitat de l’edificació a canvi de construir, rehabilitar o preservar habitatges amb protecció permanent. Alemanya disposa d’acords marc estatals per disminuir càrregues administratives i simplificar els contractes públics. A Londres, s’aplica un procediment abreujat quan la promoció inclou habitatge assequible.
D’una altra banda, hi ha experiències de coproducció comunitària a través de les cooperatives d’habitatge i els Community Land Trust (CLT). Les primeres són un dels principals agents de provisió d’habitatge a Alemanya, on se n’afavoreix l’activitat. Els CLT són entitats sense ànim de lucre que adquireixen la propietat del sòl en fideïcomís i destinen els seus beneficis a la comunitat.
Pel que fa a les fórmules d’accés a l’habitatge alternatives a la propietat i el lloguer, es pot mencionar el model cooperatiu de cessió d’ús, molt estès al nord i centre d’Europa i molt arrelat al Canadà i l’Uruguai. Aquesta fórmula s’ha utilitzat en diversos projectes de cohabitatge, com ara La Borda i Princesa49, a Barcelona, o el projecte Cohabita, a Alacant, que incorpora el component intergeneracional i que ha estat replicat a Bristol i Hong Kong. Altres fórmules alternatives són la copropietat (Oslo), la propietat compartida, la propietat en arrendament o la tinença totalment flexible.
Mitjançant el planejament urbanístic, la ciutat de Munic destina el 30% de les noves promocions a habitatge social. Los Angeles fa més laxes les exigències del planejament per rebaixar els costos de construcció i autoritza que els anomenats habitatges amb suport permanent siguin més alts i densos. En altres ocasions, es permeten canvis d’usos d’estructures urbanes perquè passin a tenir finalitat residencial (al País Basc es possibilita la conversió de locals en habitatges i a França i als Països Baixos es facilita que els edificis d’oficines en desús es converteixin en àrees residencials).
Per tal de mobilitzar el parc buit, la ciutat de Milà ofereix incentius fiscals, ajudes a la rehabilitació i assegurances per a cobrir desnonaments. Portugal ha impulsat un sistema impositiu als habitatges buits. En ocasions, s’articulen models de mediació entre la propietat i el lloguer, com és el cas de Bèlgica i Luxemburg, o la ciutat de Barcelona, on Hàbitat3 gestiona pisos per a emergències socials captats del mercat privat. De les experiències d’Anglaterra i Escòcia destaca l’existència d’un càrrec específic per mobilitzar el parc buit (l’Empty Homes Officer).
L’exercici del dret de tanteig i retracte és un dels instruments que tenen les autoritats locals a França per augmentar el parc públic destinat a lloguer social. L’Ajuntament de París ha adquirit pisos a preu de mercat a través d’aquest dret per destinar-los a lloguer social en barris on el preu del lloguer és elevat, de manera que s’atenuen els efectes de la segregació urbana. A Berlín, les autoritats poden adquirir de forma preferent un edifici en zones de la ciutat amb un mercat de l’habitatge tensionat. L’Ajuntament de Sevilla utilitza el dret de tanteig per adquirir habitatge protegit per després permutar-lo amb famílies que viuen en pisos no adaptats a les seves condicions de mobilitat. Cal assenyalar que la Generalitat de Catalunya pot exercir el dret de tanteig i retracte sobre pisos d’entitats bancàries provinents d’execucions hipotecàries o dacions en pagament. Finalment, cal destacar que tot el terme municipal de Barcelona ha estat declarat àrea de tanteig i retracte i que l’Ajuntament de Barcelona està utilitzant aquest dret per ampliar el parc públic de lloguer a través de l’adquisició de sòl o d’immobles privats al preu a què l’operació s’anava a realitzar en el mercat, tot prioritzant aquelles zones sense parc públic ni sòl per poder construir.
També la rehabilitació pot ser un instrument per augmentar l’oferta de lloguer a preus més assequibles. Actualment, no assoleix el volum d’activitat d’altres països del nostre entorn, fonamentalment pel volum de recursos destinats. En aquest sentit, una experiència d’interès pot ser el projecte EuroPACE, en què la propietat obté el finançament a través d’un préstec autoritzat pel govern que es retorna a través del rebut de l’IBI o equivalent. Una experiència més propera és la del pla “Santa Coloma renovem els barris”, en què l’Ajuntament organitza i gestiona la rehabilitació i repercuteix el cost als propietaris individualment.
Finalment, hi ha la regulació del preu del lloguer privat, que pot ser de primera generació o topall de la renda (San Francisco, París i Berlín), de segona generació o limitació al creixement de la renda (Nova York) o de tercera generació o limitació de l’increment de la renda durant la tinença (Espanya). Pel que fa a Catalunya, s’ha creat l’índex de referència de preus del lloguer (de caràcter informatiu) i s’ha aprovat el decret llei 11/2020, amb la finalitat de contenir les rendes del lloguer privat.
Les experiències esbossades han inspirat algunes de les més de 140 recomanacions consensuades en l’informe. Així, per exemple, pel que fa a la coproducció comunitària, es recomana impulsar les cooperatives d’habitatge o la possibilitat de traslladar a l’entramat jurídic català o espanyol figures d’altres països europeus com les Community Land Trust (CLT) del Regne Unit o els Organismes de Foncier Solidaire (OFS) de França.
En l’àmbit del planejament urbanístic es recomana, entre d’altres: distribuir l’habitatge de lloguer més assequible i social[5] de manera proporcional a la població de cada barri i municipi en la mesura que sigui possible, amb l’objectiu d’evitar la creació de guetos, o mobilitzar els sòls de reserva d’habitatge amb protecció, que caldria activar amb col·laboració publicoprivada; Pel que fa a la mobilització d’habitatge buit, es considera clau la posada en marxa d’un programa d’habitatge que incentivi la cessió d’aquests tipus d’habitatges a les administracions i entitats del tercer sector social.
Quant al dret de tanteig i retracte, es recomana treballar de manera conjunta i coordinada entre, d’una banda, la Generalitat, que disposa de tota la informació sobre els habitatges i els procediments necessaris per exercir el dret de tanteig i retracte i, de l’altra, les administracions locals, que coneixen més directament la ubicació, situació i estat real dels habitatges, amb l’objectiu d’incrementar progressivament el parc públic d’habitatge. Pel que fa a la rehabilitació, s’incideix en l’oportunitat d’aprofitar el model de la “Llei de Barris”, però en aquest cas incorporant en les seves actuacions, a més dels espais i les infraestructures urbanes, els edificis i les comunitats d’habitatges.
El tema amb més dificultat per trobar punts d’acord ha estat el de la regulació dels preus de lloguer privat. És per això que es demana avaluar científicament els efectes de la normativa existent a Catalunya i a Espanya per tal de poder disposar de més evidència empírica
[1] Les experiències contingudes a l’informe s’han extret principalment de les fonts següents: Arends, L. i García-Almirall, M. P (2014). “Una visión comparada de la vivienda social en Europa. El caso de Barcelona y Londres”. ACE: Architecture, City and Environment. Vol. 26, núm. 9; Arends, L.; Cleves, G. M.; García-Almirall, M. P.; Gutiérrez, B. A.; Idrovo, M. D (2016). “Models de política d’habitatge municipal a Europa i Amèrica”. Qüestions d’habitage. núm. 20; Baiges, C.; Ferreri, M.; Vidal, C. (2019). Polítiques de referència internacionals per a la promoció d’habitatge cooperatiu d’usuàries. Barcelona: La Dinamo Fundació i Lacol, SCCL; Consell Assessor d’Infraestructures de Catalunya (2019). La rehabilitació d’habitatges: un sector amb gran potencial per desenvolupar; Garzo, M. i Zabaleta, X. (2016). Prospección de buenas prácticas en políticas de vivienda en el ámbito regional y local de la Unión Europea. Pamplona: Observatorio de la realidad social; Housing Europe (2019). The State of Housing in the EU 2019. Brussel·les.
[2] En l’àmbit europeu, l’expressió “habitatge social” és una categoria genèrica que fa referència als diversos models i sistemes d’habitatge amb protecció que fa que el seu cost estigui per sota del preu de mercat, i que el fa més assequible.
[3] Val a dir que la inversió pública per a augmentar l’oferta d’habitatge social està disminuint al conjunt d’Europa i, alhora, prenen cada vegada més protagonisme les prestacions socials per a accedir i mantenir l’habitatge.
[4] En l’informe també es descriuen algunes experiències per a fer efectiu el dret a l’habitatge a partir de mesures per a evitar la segregació espacial i l’exclusió social, i també a través d’ajuts a les llars per a accedir, mantenir i evitar la pèrdua de l’habitatge.
[5] El CTESC ha consensuat una taxonomia per a fer referència als diferents conceptes al voltant de l’habitatge en aquelles parts de l’informe que són d’elaboració pròpia (en els altres casos s’ha optat per respectar l’ús que en fa cada font d’informació). En aquest sentit, en les recomanacions de l’informe, “habitatge més assequible” és una expressió que remet exclusivament al preu d’accés, el qual està per sota del de mercat (poden haver rebut o no el suport de l’Administració pública); pel que fa a “habitatge social”, fa referència als habitatges que tenen una finalitat social i que habitualment esdevenen una garantia per a persones i famílies en processos de pèrdua de l’habitatge o en risc de pobresa o d’exclusió social.
